我最近听做房屋中介的朋友说，房价下降了一些，买二手房比之前划算。我和爸妈商量好把现在的老房子卖掉，置换一套稍微宽敞点的房子。我们住的这套房子，产权证上登记的是我爸妈的名字。我们家从来没买过二手房，怕交易过程中有问题，就想问问律师应该注意些什么？

律师解答

二手房买卖要注意的地方比较多，你们家置换房屋涉及到两套房屋的买卖。一是要将自己所住的房屋出售，二是要再行购买一套房屋。这其中一买一卖，如果没有充足的钱款准备，建议还是在原房屋卖出取得房款后，再购买新房屋。实践中，有人是在中介的居间下一买一卖同时进行。然而房屋买卖中会有许多不确定的因素，如果一环出现问题，很可能发生两边违约的情况，需承担相应的违约责任。所以房屋买卖过程中一定要慎之又慎，不要急于签订合同。

在买房时，首先要看房屋的楼层、形状、面积等与产权证上记载的是否一致。切莫一时贪小便宜或贪图更多的使用面积，而购买存在违章搭建的房屋。因为依照规定，一旦违章搭建的事实被记载于房地产登记簿，具有该种签注的房子便不得以抵押、买卖、赠与等方式转让。其次要看房屋内居住的人员情况，特别对于刚需的购房者来说，要了解房屋的居住人到底是产权人还是承租人。因为根据“买卖不破租赁”的原则，即便房屋产权进行了变更，新的产权人仍然要受到原租赁合同的约束，承租人在租赁期限内仍合法享有房屋的居住使用权。然后要看出卖人是不是房屋的产权人，或者出卖人是否得到了房屋产权人的授权委托。如果涉及多位共有权人的，在签订房屋买卖合同时，所有共有权人都应当到场签字确认或出具委托书。接着要看房屋是否被司法查封或设立了抵押登记。因为根据法律规定，被司法查封的房屋不得进行转让。虽然《民法典》颁布后对“设立抵押登记的房屋不得交易过户”的规定进行了变更，但大多数人都不希望买到的房屋有权利瑕疵，住进去后还要时刻担心自己的房屋会不会被拍卖为他人还债。最后要看房屋是否登记设立了居住权。根据《民法典》的规定，居住权自登记时设立，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权与租赁权不同，其可以无偿设立。新的产权人有可能既住不了自己的房屋，也无法向居住权人收租。此外，如果购买的房屋属动迁安置房或经济适用房，还要特别注意国家对此类房屋规定了限售期，只有经过限售期房屋才能上市交易。

在签约时，对于诸如税费承担、房款支付、过户交房时间、屋内设施设备处置等都要做出明确约定。同时在交易过程中，要树立证据意识。对于双方的协商过程和资金往来，最好都要留下凭证。万一日后发生纠纷，在诉讼至法院后，也要及早申请财产保全，查封争议房屋，以保证未来生效判决的执行。

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提问者

前段时间，我通过中介购买了一套二手房。看房的时候，我觉得房子原来的装修风格就挺不错的，而且里面的家具和家电都是有品牌的，自己重新买都要花不少钱。本来想着买完房子后就能拎包入住了，但等到实际交房的时候，之前看的实木家具变成了贴皮的，名牌空调也变成了一个杂牌二手货。更过分的是，阳台和洗手间的台盆都被拆了，连浴霸也被抠走只剩一个黑洞。我去找下家差点没气死，他说合同里只写了有这些家具电器，但没标明一定是什么品牌的，而且他拆的只是可移动的部分，是按合同办事。我就想问问律师，其实我还有一笔尾款没有付，现在这个情况我可以不给下家尾款吗？

律师解答

你与下家的合同中虽然并未约定电器的品牌和家具的材质，但是你签订买卖合同是信赖于看房时现场的物品状况，你对于随房交付的家具、家电等均有合理期待。除非有相反约定，否则上家应当按照看房时的现状向你交付约定赠送的家具、家电。如果你有证据证明上家在签订买卖合同后擅自更换成价值更为低廉的家具、家电，显然违反诚实信用原则，也违反了合同约定。至于卫生间的台盆、浴霸等在装修时已与房屋形成附合，按照常理不宜强行分离，应当视为包括在房屋价款中一并转让，上家也不得擅自拆除。但是应付的尾款你还是要按约支付，除非合同中约定你可以以此拒付。至于你的损失，可以另行主张上家赔偿。

提问者

律师你好，我们家黄浦区的公租房最近征收了，我哥哥是承租人。但两年前，我哥哥因为借别人50万还不起债务，他瞒着我们将房子转让给别人，作价150万。我们四个同住人还能享受这次征收利益吗？

律师解答

你们四个同住人能否享受此次征收利益，要看你哥哥转让房子时你们是否提出异议，主张过权利。你哥哥作为该房屋的承租人，如果他转让房屋时，共同居住人已搬离这套公房，房屋受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已以事实行为同意承租人转让其公房承租权，则转让应为有效。该使用权房的承租权就应归房屋受让人所有，相应的征收补偿款也归房屋受让人。

如果房屋受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，可以通过诉讼确认该转让合同无效，房屋受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。现在房屋被征收，你们作为同住人可以主张分割征收补偿款。

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