近年来，随着房地产产业的迅猛发展，房地产居间服务也随之发展起来。实践中，因居间行为引发的纠纷屡见不鲜。由于商品房买卖涉及的标的额巨大，居间方的存在可以帮助委托人增加交易机会，降低交易风险，因此向交易双方如实报告各种资料，并做必要的专业审查，确保提供资料的真实有效是居间人的居间义务。
《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
2018年1月至今，中国裁判文书网公开房产合同类纠纷700余件，其中居间合同纠纷就有100余件，其中还不包括买卖双方对居间人的瑕疵行为举证不能，而无法告诉的情况。
典型案例
案例一：上海市奉贤区，2017年一刑事案件中被告人通过房产中介公司及其工作人员对外谎称其持有某一手楼盘供应商房源，以改名费、中介费等名义骗取了30余名被害人购房款共计2200余万元。
嗣后，因被告人的支付能力问题，导致部分被害人无法全额执行到已付房款，于是他们便提起民事诉讼，将房产中介公司告上法庭。
法院认定该房产中介公司作为有偿委托合同的受托人、专业中介机构，明知操作流程非正常流程，仍为获取报酬而推荐、促成《房屋转让协议书》的签订，并对被告人提供的房源信息真实性未进行谨慎核实的情况下，即向购房人报告房源信息；在购房人支付巨额定金及购房差价款后，仍未积极核实房源的真实性。
最终判决由该房产中介公司按责任承担比例向购房人承担定金及差价款中未足额退赔金额的赔偿责任。
案例二：徐某由某地产公司居间介绍下，作为买受方与案外人签订《房地产买卖居间协议》，约定购买位于上海市闵行区某房屋，房屋总价240万元。
该居间协议约定：因该房屋有抵押，出卖方需要在2015年11月底之前去除抵押。买卖双方于同年12月6日签署《房屋买卖合同》，同日，徐某向该地产公司支付佣金。根据该地产公司早在2015年10月29日从不动产登记部门调取的上海市房地产登记簿，显示该房屋上存在最高债权数额500万元的抵押及相关的司法查封。而本案房屋转让价款仅240万元，该房款的支付远远不足于涤除抵押。
该地产公司明知上述情况，但仍促成买卖合同的订立，并收取居间费用。徐某为购买该处房屋，将自有房屋出售，后因合同履行不能，解除了已签订的房屋买卖合同，由此给徐某造成了巨大损失。
法院最终判令该地产公司退还徐某全部居间费用。（其他因买卖合同的履行等给徐某造成的损失赔偿事宜已另案诉讼）。
居间人违背义务或将触犯刑法
通过上诉两个案例不难看出，无论在一手房或是二手房交易过程中，居间人的主要义务是报告缔约机会或者提供媒介服务。而实际在提供居间服务之前，居间人掌握着缔约信息，对于苦于寻求缔约机会或难以与对方缔约成功的委托人来说处于绝对优势地位。在有偿居间服务中，居间人以追求经济利益为目的，必然尽力促使双方缔约成功。然而，如果居间人利用其掌握的信息优势，为牟取暴利而“创造”缔约机会，显然是违背了诚实信用的民法基本原则，甚至有可能触犯刑法。
同时，居间人除了信息优势，由于其对实时的政策、贷款、税收等信息获取较之委托人也更具有利的地位和辨别信息真伪的能力，因此，从常理来看，委托人有理由相信居间人提供的信息至少应具备表面的真实性。
目前在商品房交易中介行业，居间人素质良莠不齐，唯利是图的现象普遍存在，在实务中往往存在如下问题：
1、隐瞒或者误导与合同相关的重要事实，例如：房屋产权性质、是否有抵押、产权人是否存在履约能力瑕疵、购房人资格、房屋本身是否存在质量及其他瑕疵，是否仍有历史遗留户口等等。居间人在居间过程中明知存在问题，但不主动披露，仍积极促成房屋买卖合同的签订。
2、故意提供虚假情况。例如：承诺包装首套、包装购房资格、贷款包过、商住两用房屋落户、满五唯一只考虑个人名下而非家庭等等。如此行为明显有违如实报告的义务，与诚实信用的原则相背离。
目前房产中介公司居间合同大部分采用格式合同的形式，仅约定促成房屋买卖合同的签订，则居间完成。即使后续房屋买卖合同履行不能，房产中介公司却以居间行为却已然完成，要求买卖双方（或一方）按约定支付居间费用。
《意大利民法典》第1759条规定了“居间人对文书签字人的真实性和通过他转移的证券最后背书的真实性承担责任”。该条显然赋予了居间人，较之合理审查更重要的保证责任。
综上所述，笔者认为在房屋买卖过程中，房地产居间人以其专业背景从事居间业务获得报酬。买卖双方支付大额佣金也是基于对居间人在房地产行业具备专业背景与知识的信赖，要求居间人对提供信息的真实性做必要的审查，以减少房地产交易过程中的纠纷与风险。居间人应依法全面履行居间义务，不应仅局限于促成房屋买卖合同成立，还应包括对交易机会、资料及相对人资信等居间信息尽到如实报告、合理审查的义务。
当然文末笔者仍需提醒在房产交易过程中，买卖双方也应本着诚实信用原则，尽到审慎注意义务，方能保证交易的顺利进行，避免不必要的损失。
作者简介：孙洪林，硕士，中国国民党革命委员会委员，上海市申房律师事务所主任，静安区政协常委、静安区民革副主委、静安区委员会、静安人民政府法律顾问。曾著有《市民房产法律解答》、《房屋买卖法律自助手册》、《新民法谭——法律服务百姓的践行之路》和《我的房产我做主——孙洪林律师解析房产纠纷》
