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提问者
我去年年初买了一套精修房，原以为可以拎包入住，没想到验房时发现了地砖开裂、空包严重等二十多项质量问题。所以我当场并没有收房，而是让他们维修。可这一修就修了一年多。现在房子是拿到了，但开发商违约在先我就让他们赔钱，开发商却说房屋存在质量问题并不影响收房，不同意赔我违约金。请问律师，如果打官司的话，我能拿到违约金吗？
律师解答
近年来，由精修房买卖合同所引发的纠纷逐渐增多，装修质量问题成为争议的焦点。由于开发商所提供的精修房质量参差不齐，买受人经常会以存在质量问题为由拒收房屋。而开发商提供的商品房买卖合同中提前订有买受人不得因质量问题拒收房屋否则视为交付的格式条款，如何平衡买受人与开发商之间的利益是司法实务中需要面对的问题。对于质量问题严重影响居住使用的，通常需要相关机构作出权威质量鉴定。
根据你的描述，在收房前你发现该房屋有二十余项质量问题，随后的维修时间又长达一年以上之久，基于此可以认定质量问题已经严重影响到房屋的正常居住使用。所以如果你能提供证据证明当初收房时有这些质量问题的存在，而且维修期长达一年以上，就足以认定房屋确实存在质量问题。具体的赔偿要看合同约定以及你的实际损失等。这里建议大家在购房时一定要看清合同约定，并在查验房屋时注意证据的留存等。
02
提问者
律师您好！我想咨询一下关于二手房买卖的问题。我今年2月份买了一套二手房，目前我们只签订了居间合同，结果上家突然去世了，搞得我现在进退两难。所以我想问一下，如果他的家人现在突然不肯卖房子给我了，我该怎么办呢？
律师解答
若继承人未放弃对遗产的继承，也应当继续履行被继承人生前的债务，当然也包括合同项下的义务。如果你和上家直接签订了买卖合同，且支付了首付款，那么你是可以要求继续履行买卖合同，并要求办理产权过户和交房的，相应地，你也要按约支付房款。
因你与上家签订的只是居间合同，如果这份居间合同并没有具备买卖合同的主要内容，那这时你再要求继续履行买卖合同就存在一定的困难。在继承人不愿意履行居间合同的约定时，你可以依据居间合同，向对方主张违约责任。
03
提问者
一个月前我通过中介购买了一套二手房，当时房子装修有点问题，厨房没有热水，中介就向我保证这些都会处理好，这样我才签了购买合同。但后来这个问题迟迟没有解决，现在房子都过完户了。因为合同约定，交接房子时我要付5万元尾款，这时中介才和我说了实话，解释厨房并没有铺设热水管，需要我自己安装。听完我觉得中介是为了收中介费，骗我签的合同。请问我可否以没有解决这个问题不付尾款呢？
律师解答
对于你的疑问，首先你需要明确的是你与上家之间的买卖关系，与你与中介之间产生的居间关系是两个不同的法律关系。也就是说，对于尾款支付的部分，这是你与上家之间的问题，如果你们双方签订的买卖合同中对此没有明确约定，且写明是现状交付房屋的，那么你以此为由拒付尾款，是没有法律和事实依据的。若你未按约支付，上家还有权以此追究你的违约责任。如果你有证据证明，中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，则中介不得请求支付报酬，你可以要求中介承担相应的赔偿责任。
04
提问者
我老婆在和我结婚前，称家里有事，陆陆续续向我借了28万。当时她给我写过一张借条，不过后来我们结婚了，她就一分钱也没还过。现在我老婆提出要离婚，我就让她还这笔钱，她说我们已经结婚了，钱就是两个人的，所以不用还了。请问律师，如果离婚，我还可以让我老婆还之前欠我的钱吗？
律师解答
根据《民法典》第一千零六十三条的规定，婚前你妻子向你所借的钱款，来自于你的婚前个人财产，不因两人从恋爱关系转变为婚姻关系而发生改变，所以你对你妻子享有的债权也是你婚前的个人债权。根据《民法典》规定，当债权和债务同归于一人时，合同的权利义务终止。也就是债权人与债务人合为一体，合同的权利义务终止，即所谓的混同。而你与你妻子是两个具有独立人格的平等主体，夫妻双方并不因为婚姻关系的建立而各自丧失独立的人格和民事主体地位。且你们双方的债权债务纠纷均在婚前产生，彼时双方的财务并未混同，两人也并未通过意思表示一致将恋爱时的债务“一笔勾销”。双方的婚前财产、婚前债务也不因婚姻关系的建立而混同或归于同一人，因此该债权不应因此消灭，你依然有权在离婚后主张该债权，你的合法财产应当受到法律保护。
05
提问者
我有一个债务的事要请教律师。我一位朋友因为做生意，向我借了80万。我一直问他要，但他总是拖着不给，所以我就打官司告了他。结果这判决书还没有拿到，我就听说他和他老婆离了婚，把家里的房子给了他的孩子，自己净身出户。我觉得他这样做都是故意的，就是因为不想还我钱。请问律师，遇到这个情况我该怎么做呢？
律师解答
离婚协议约定将一方或双方财产给予子女，客观上必然导致对外责任财产减少，影响对外部债务的清偿能力。实务中，也存在夫妻双方或一方通过在离婚协议中约定给予子女财产的方式来逃避债务的情况。此时，债权人的利益保护和权利救济，主要通过《民法典》第一百五十四条的规定来实现。根据该条规定，夫妻双方恶意串通，通过签订离婚协议将财产给予子女的方式侵害债权人合法权益的，作为债权人你可以请求确认离婚协议约定给予子女财产的第三人利益条款无效。
但如果夫妻双方并不存在恶意串通，离婚协议仅仅涉及一方无偿处分财产或者不合理处分财产时，作为债权人可依据《民法典》相关规定请求撤销给予子女财产的第三人利益条款。至于是否构成无偿处分财产或者不合理处分财产，影响债权人债权实现的，法院则会根据具体案情，结合债权数额、给予子女财产价值、当地经济生活水平、父母对子女的法定抚养义务等进行综合判断。
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