法律问题解答35

本来我计划要在五一办婚礼，酒店已经订好，定金也已经付了。但是目前疫情这种情况，婚礼肯定没法照常举行。所以我就和酒店商量，看能不能把定金退给我。但酒店的回复是虽然婚礼没法办，但前期的准备工作他们也是有开支的，所以定金没法退。我就想问律师，这个定金我能要回来吗？

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，根据《民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定可以主张解除合同。如果你确有证据证明因疫情影响导致你的婚宴无法举行，而后你们也与酒店多次协商，但始终未能达成一致意见，考虑到婚宴的特殊性，你已不能实现合同目的，在此情况下，你可以提出解除合同，并要求返还定金。

当然，因疫情等不可抗力致使不能实现合同目的，双方当事人应当先积极协商，若在能达成新的合意的情况下，则可以签订新的合同代替原合同；若无法形成新的合意，则应及时解除合同，以免造成更大的损失。疫情面前，影响波及方方面面，谁都不可能置身事外，所以眼下大家也需要多体谅、多理解，共同承担起责任，携起手来，共克时艰。

上个月，我打算卖掉自己的房子，在我和买家签了房屋买卖合同的当天，对方就交了十万的定金，然后说好月初签网签合同、付首付。现在虽然早已过了约定的日期，但考虑到疫情这一特殊情况，我就给了对方宽限期。现在对方突然称因为疫情，加上他是单身，没有上海户口，本来要回家办结婚证就不限购了，眼下他也没法回去，所以房子就买不成了，让我退还定金。我说可以再等等，直到他办好结婚证，可他还是不同意，坚持说不买了。请问律师，这种情况对方算违约吗？我能否不退这十万块钱的定金？

根据上海市高院发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》，当受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，同时因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，还应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明。据此，如果对方确实因不可抗力无法回老家办理结婚证，不能满足购房条件，此时，你作为卖家首先应给予他一定的履行宽限期，以双方协商合议为原则，重新约定新的履约期限，不宜认定下家违约。

但实际情况是，考虑到疫情及对方的现状，你确已对其履行的日期给予了宽限，并且同意可以继续等待至对方办理好结婚证再继续履行合同，然而下家仍要终止。由此可见，新冠疫情并非是对方不能履行合同义务的理由，而是对方自身怠于履行合同，即存在违约的行为。所以在你同意解除合同的情况下，你是有权没收这笔定金的。

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2019年我与开发商签署了房屋预售合同，合同约定开发商于2020年10月交房，同时约定在交房后的180日内办理产权证。后来开发商的确在2020年10月交了房，那时起我才开始缴纳税款及其他费用，可房产证却是开发商在2021年12月才帮我办好的，远超约定的180日。询问后，开发商称延迟是疫情使然，他们没有责任。请问律师，我能否要求开发商进行赔偿？

虽然根据《民法典》及最新相关规定，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的，新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但并不是说所有情况都能因此必然免责，疫情期间发生履行迟延等情形，一方以不可抗力主张免责时，应根据具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对一方义务履行的具体影响，从而作出不同处理，同时基于不可抗力主张免责的一方还应承担相应的举证责任。

也就是说，开发商以疫情为由主张免责，需要看疫情对开发商为业主办理小产证实际影响的时间、程度等因素，以及不可抗力与未依约办理小产证之间的因果关系及原因力大小等，即原因与责任相适应原则。根据你的情况，开发商是直到2021年12月才办理出小产证，远超你们双方约定的办理期限，即存在违约行为，所以开发商就不能完全以疫情为由来持续免责。当然如果在一定期间内的确存在由于疫情原因造成未能如期办理小产证的情况，那么开发商也应该提供相应的证据来予以证明。

04

我和几个朋友一起合伙开了家饭店，去年年底开的业。可还没什么起色，就又遭遇疫情这个事，一直反反复复，现在的情况自然也就不用说了。我就想问问律师，因为疫情，我们是不是可以少付点房租？