律师你好，我在2012年的时候和好朋友一起搞投资，买下了一套公房的使用权。当时我们各出资50%，承租人登记的是我朋友，说好将来房屋被征收时，双方共享征收补偿利益。我是知青子女，户口迁回上海后享受过动迁分房。我朋友和他的老婆孩子没享受过福利性质的分房，之后他把老婆孩子的户口也迁到了这套公房里。2015年，我们又签订了一份《合作协议》，明确房子动迁两人共享征收补偿利益。这房子我们买下后就一直用来出租，都没有居住过。去年房子征收了，我朋友私下与征收单位签订了征收补偿协议。他现在不想分一半的补偿款给我，我该怎么办？

律师解答

按审判实践，如果你有证据证明这套房屋是通过市场买卖取得，所得到的货币补偿款一般应归出资人所有。而且你和朋友在购房后签订了协议，对于征收补偿利益的分割进行了明确约定。你可据此向法院起诉，并提供当时出资购房的证据，主张分割征收补偿利益。

02

提问者

去年，我从开发商那里买了一套精装修的商品房。可是今年交房的时候，我才发现这个房子装修质量和他们当初的宣传天差地别，到处都是问题。他们也派人来修了好多次，到现在都还没有全修好，我一直没办法住进去。请问律师，这种情况可以算开发商逾期交房吗？我能不能让开发商赔偿晚交房的违约金？

律师解答

通常情况下，开发商与购房者签订的预售合同中对于此类情况应该会有明确的约定，写明装修导致的问题不算逾期交房，仅凭装修问题，要求开发商承担逾期交房的违约金是比较困难的。不过房屋存在的装修质量问题，你可以要求开发商进行维修。如果由于房屋装修存在问题，导致你无法正常入住并造成实际损失的，你可以向开发商主张赔偿损失。

03

提问者

前段时间，我通过中介看了一套房子。当时看房的时候我挺满意的，中介和我说如果当天不签字，这个房子就要被别人买走了。我被他这样一说就急了，稀里糊涂地签了字，付了5万元的定金。签字的时候我也没仔细看，中介让签的地方就都签名了。回家后，我和家里人说了这个事，他们觉得我买贵了，不同意我买这个房子。我就和中介说我不买了，可是中介说我连买卖合同一起签了，如果房子不要了，就要按合同约定付20%的违约金，算下来要好几十万。我想问问律师，这个房子我不想要了也要付上家20%的违约金吗？

律师解答

在你已经签订了房屋买卖合同的情况下，上家既可以选择要求你双倍返还定金，也可以要求你支付违约金，两者择一，但不能既要求双倍定金又要求违约金。此外，定金的比例不得超过房屋总价款的20%，超过部分无效。但如果你与上家签订的合同中约定的定金比例小、不足以弥补损失的，上家还可以要求你赔偿超过定金数额的损失。

房屋买卖纠纷中的违约金性质为补偿性，以实际损失为依据。如果上家诉讼向你主张赔偿合同中约定的违约金，在违约金过分高于对上家实际造成的损失的情况下，你可以主张请求适当减少。法院会综合查明事实及全案证据，兼顾合同的履行情况及违约方因违约获得的利益，根据公平、诚实信用原则酌定违约金金额，不一定就会按照合同约定的比例进行判决。

*特别声明：以上内容仅代表律师个人观点，不代表上海市申房律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。同时我们并不保证会在载明日期之后继续对有关内容进行更新，故可能未反映最新的法律发展。我们不建议读者仅依赖于本文中的全部或部分内容而进行任何决策，上海市申房律师事务所明确不承担因基于对本文任何形式的使用而产生的一切责任、损失或损害。