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01
提问者
我爸妈留了一套房子，产权证上是他们两个人的名字。他们在的时候房子是我爸妈和二哥在住。二哥离过婚，没孩子，平时和我们兄弟姐妹关系还可以。爸妈走了以后，我们先是通过公证，继承了这个房子，也办了产证，我们都上了名字，考虑到二哥的户口在里面，他还多拿了一份。
本来我们说好把房子卖掉的，大家分钱，我大姐家有一套房子拿出来让二哥住，分到的钱二哥刚好养老。可没想到，二哥找了个女朋友后就全变了。他不光拖着不卖，还瞒着我们把房子装修了，和女朋友住了进去。
请问律师，这个情况我们怎么办？还有我二哥现在和他女朋友霸占我们家三室一厅的房子，我们可以问他们要租金吗？
律师解答
按你所述，这套房屋由你们兄弟姐妹通过继承取得房屋产权，而且基于你二哥的情况，你们已经协商一致，他取得的份额多于你们其他人。对于这套房屋，你们登记为按份共有，按份共有人可以随时请求分割。基于你二哥不愿意出售这套房屋，你们可以通过诉讼要求分割这套房屋，主张房屋归你们其他人所有，由你们按房屋市场价支付你二哥相应的房屋折价款。
对于你们提到的租金，这个说法法律上是没有依据的。你们之间没有签租赁合同，也未形成事实的租赁关系，所以这个租金肯定是不会得到支持的，就算你们主张也是房屋使用费。但这个房屋使用费的主张，也是很难得到支持的。这套房屋是三房一厅的结构，应该说客观上具备共同居住使用的条件，而且之前这套房屋也是由你二哥居住使用的，除非你们有证据证明你二哥妨碍你们其他共有产权人居住使用这套房屋，否则你们要求二哥及女朋友支付房屋使用费，也应该不会得到支持。
02
提问者
三年前我家里动迁拿到一笔钱，本来想买房子的。正好有个朋友要创业问我借了200万，说好一年还清，利息也给的不错，还用自己的房子作了抵押。我们签了借款合同，去交易中介办了抵押登记。本来想着没什么风险，不光帮朋友，还可以收利息。
结果我这个朋友创业失败了，还不上钱不说，还把我拉黑了。我没办法就只能打官司了。法院判我赢了，我申请了强制执行。法院现在准备进行拍卖，没想到这个时候，有个姓李的男的向法院提出异议，说是我朋友好多年前已经把房子抵债抵给他了，房子是他的，而且一直是他住的，他还拿了一份我朋友写给他的承诺书，内容是房子已抵债归他所有，等账目了结，再过户。可因为我朋友拖着不办，所以一直也没有过户。
这个姓李的就是不让拍卖。请问律师，这个房子就是这个姓李的了吗？他说的这个异议成立吗？
律师解答
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行需具备四款要件，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
按你所述，这位李先生与你朋友并没有签订合法有效的买卖合同，只有你朋友出具的承诺。这份承诺也不符合买卖合同成立的要件，而且他是否已支付房款也没证据证明。最终这位李先生也没有取得产权证。即使如这位李先生所述，存在以房抵债的情况，但目的是为了消灭债权，而实际房屋并未过户，没有发生物权变动的效力，这位李先生也不享有房屋的所有权。而你对这套房屋享有抵押权，这个抵押权是已经得到生效民事判决确认。所以我认为这个李先生不符合法律规定的能够排除执行的情形，对房屋不享有排除执行的权利。
03
提问者
我父亲过世得早，母亲生下我就走了，我从小到大一直是和爷爷奶奶生活在一起的。前年，我正好读大一，奶奶就患上了癌症。当时大伯就强迫我签了房屋赠与合同，说我如果不签，就把我赶出去。大伯就这样抢走了我父亲留给我的房子。现在我奶奶也去世了，大伯直接跑了，把我们签的合同全部都拿走了。
请问律师，我能起诉大伯要求返还房子吗？另外，现在爷爷和我相依为命，我还在念书，我该怎么做才能让大伯尽他的赡养义务？
律师解答
先来说房屋赠与的问题。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。如果你仅是与大伯签了书面的赠与合同，并没有经过公证，也没有办理房屋的产权过户至大伯名下的手续，在过户之前，你是有权撤销赠与的。而且，如果你有证据证明，你大伯以胁迫手段，使你在违背真实意思的情况下签署了赠与合同，作为受胁迫方，你有权通过诉讼撤销这个赠与合同。不过这个撤销权的行使是有期限的，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权的，当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
再说关于你爷爷赡养问题。《民法典》规定，成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。如果说你爷爷现在缺乏劳动能力或者生活困难，可以要求成年子女，包括你大伯给付赡养费。
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